とある不動産会社の新入社員ハルが、不動産鑑定士である上司 森田のやさしい解説で
不動産にまつわる様々な知識を学んでいくシリーズです。
ハルと一緒に勉強してみませんか？
【登場人物紹介】
●佐藤ハル 24歳、不動産営業1年目。理屈より感覚派。
モットーは「わからないことは、すぐ聞く！」。
●森田ツトム 49歳、ハルの上司の不動産鑑定士。趣味はサッカー観戦と旅行。
難しい専門知識をわかりやすく説明するのが得意。
第1回：「不動産鑑定士」って何をする人？
第1回目は「不動産鑑定士」について学びます。
ハルは、今日も上司の森田に質問しようと意欲満々です。
不動産鑑定士とは？
朝のオフィス。入社したてのハルは、名刺の肩書きを見て首をかしげています。
でも、不動産鑑定士は 「不動産のプロの価値判定人」 だね。
簡単に言うと——
不動産の“正しい値段”を、公的に示す資格。
でも不動産は、高いし、複雑だし、利害関係がぶつかりやすい。
そこで必要なのが、
「中立的に、根拠にもとづいて、適正な価格を出す人」
それが不動産鑑定士なんだ。
不動産鑑定士は、どんなときに活躍するの？
●相続や遺産分割（兄弟で意見が割れる…など）
●企業の決算（IFRS）や財務評価
●銀行の担保評価（融資の金額を決める）
●収益物件の買収・売却
●裁判や調停での価格の根拠
●道路や公共事業の用地買収
●地価公示や地価調査（国が発表する地価も鑑定士が評価）
つまり、
“公平に価格を決めたいとき”は、だいたい不動産鑑定士が呼ばれる。
なんか…想像よりめっちゃすごい資格ですね。
※不動産鑑定士 約8,800人
弁護士 約47,000人
税理士 約81,500人
（全国、2025年現在：編集部調べ）
「鑑定評価」と「査定」の違いとは？
【査定】
・不動産会社が出す
・“売れそうな価格”が中心
・スピード重視
【鑑定評価】
・国家資格者（鑑定士）が出す
・法律に基づく“適正な価格”
・公的資料として使われる
・裁判・税務・金融機関でも通用
言い換えると、
査定：市場の雰囲気を見る
鑑定：価格の根拠を証明する
“雰囲気”と“証拠”みたいな違いなんですね。
不動産鑑定士による価格の決め方って？
- 取引事例比較法
→ 周りの売買価格から適正値を推定 - 収益還元法
→「どれくらい稼ぐ物件か」で評価 - 原価法
→ 土地と建物を“つくるコスト”から考える
「なぜこの価格になるか」 を論理的に説明するんだ。
なんか…数学みたいで、探偵みたいですね。
ハル的まとめ
●不動産鑑定士＝不動産の“正しい値段”を出す専門家！
●相続、銀行、企業、裁判…いろんな場面で必要
●鑑定評価は“根拠がある公式な価格”
●鑑定と査定とは役割が違う
●価格の出し方は「事例」「収益」「コスト」の3つ
こんな感じですかね！
そう、値段を出すだけなら誰でもできるけど、
理由を語れるのが不動産鑑定士だ！
森田さん、かっこいい！！
「査定は“予想”、鑑定は“証拠”」
かんべ土地建物（株）には、経験豊かな不動産鑑定士が在籍しております。
ちょっとしたことでも、いつでもお気軽にご相談ください。
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