『上司は鑑定士！』～新人ハルの不動産ゼミ～

第2回｜都心タワマンはなぜ値上がりしてるの？

とある不動産会社の新入社員ハルが、不動産鑑定士である上司森田のやさしい解説で
不動産にまつわる様々な知識を学んでいくシリーズです。
ハルと一緒に勉強してみませんか？

【登場人物紹介】

●佐藤ハル　24歳、不動産営業1年目。理屈より感覚派。
モットーは「わからないことは、すぐ聞く！」。

●森田ツトム　49歳、ハルの上司の不動産鑑定士。
難しい専門知識をわかりやすく説明するのが得意。

Contents

第2回：都心タワマンはどうして値上がりしてるの？

第2回：都心タワマンはどうして値上がりしてるの？

第2回目は、都心タワーマンションの価格上昇について学びます。
ハルは、ニュースで気になっていた疑問を森田にぶつけてみました。

ハル

最近ニュースや広告で、都心のタワマンの値段がめちゃくちゃ上がってるって聞きます。
なんでそんな“タワマン値上げブーム”が起きてるんでしょう？疑問です！

森田

いい質問だ。
実は複数の理由が重なってね。
まず「値上がりの流れ」と「背景要因」を確認しよう。

値上がりの“数字”で見るマンション価格の推移

森田

次のデータを見て欲しい。

2025年上半期
新築分譲マンション平均価格：約1億3,000万円（前年同月比120.4％）
坪単価：約680万円（前年同月比119.9％）
2015年11月度
新築分譲マンション平均価格：8,244万円
坪単価：約380万円

※いずれも東京23区対象　(株)不動産経済研究所による

ハル

うわ！
10年前と比べて、平均価格が4800万円近くも上がってる！！
坪単価も1.8倍にもなってるんですか！

森田

つまり――
長期的にも、近年でも、
都心タワマンの値上がりは”継続傾向”
にあるんだ。

背景①　供給減と街の再開発で“希少価値”アップ

ハル

やっぱり都心のタワマンは値上がりしてるんですね～。
でも、なんでそんなに上がってるんだろう？

森田

まず、新築されるタワマンの数が少ないっていうのが理由の一つ。

ハル

供給が少ないから…ってことですか？

森田

そのとおり。
都心では新築用地が限られてきていて、
特にタワマンのような大規模・高層物件は
そう簡単に建てられない。

ハル

たしかに小さい土地に超高層マンションなんて、
ヒョロヒョロしちゃいますもんね。

森田

ヒョロヒョロ(笑)

それに加え、最近は大型再開発・都市再生プロジェクトが進み、
街全体の価値が底上げされているんだよ。

再開発エリアのタワマンは「資産」としての希少性が高い

背景②　国内外の富裕層・投資マネーの流入

ハル

他にはどんな理由があるんですか？

森田

最近は、円安が続くことで、
海外から見ると東京の不動産は割安に映りやすい。
海外の投資マネーも流れ込みやすい状況で、国内の資産を守りたい人も多いんだ。

その結果、港区や湾岸といった人気エリアのタワマンに
投資・購入ニーズが集中しているんだよ。

ハル

外国人投資家による影響が大きいんですね。

森田

海外からの投資だけじゃない。
国内でも高所得層が増え、高額物件への需要が以前より強まっているんだ。

背景③　建築コストの上昇と“価格の底上げ”

ハル

物価高も影響してるんでしょうか。

森田

うん、それも大きな理由。
資材費や人件費の上昇で、
タワマンの建築コスト自体が上がっている。

ハル

身近な食品や光熱費の高騰しか気にしていなかったけど、
建物のコストが上がるのって大きいですよね。

森田

そうだね。
新築の分譲価格が高く設定されると、
中古物件も引きずられるように”価格の底上げ”がされやすくなるんだ。

建てるのも維持するのもコストが上がる＝不動産価格が高くなる

背景④　住む価値以上に“資産・安心”としての評価

森田

タワマンは利便性だけでなく、
治安、立地、将来の再開発、暮らしの快適性
ーーそういう総合価値が住む側だけでなく、
投資や資産保全としても高く評価されるようになってきた。

ハル

タワマンは”住む”ということだけでなく
”資産”としても人気が出てきたんですね。

森田

そうなんだ。
特に都心で”安心して持てる資産”を求める人には、
タワマンが選ばれ続けているんだ。

タワマン投資の注意点！　値上がり＝万能ではない

ハル

これからも値上がりしそうなタワマンは、
資産として狙い目ですね！

森田

いやいや、値上がりが続くなら安心とは限らないよ。
理由をしっかり理解しておくべき点もある。

将来の金利、経済環境の変化　➡　高値維持は保証されない
建物の老朽化や再開発の見直し　➡　タワマンでも劣化リスクあり
供給の減少や新たな交通やインフラの変化により、人気エリアも影響を受ける

森田

要は、価格の裏の”根拠”を
きちんと見極めることが重要なんだ。

ハル

”根拠”！！
不動産鑑定士の出番ですね！

森田

イエス！！

ハル的まとめ

ハル

つまりー、都心のタワマンが値上がりするのは

●供給が減って希少になった
●再開発などで街の価値が上がった
●建築コスト上昇による価格全体の底上げ
●国内外の富裕層・投資マネーの流入
●”資産”や”安心”としての評価の高まり

ハル

これらが重なってるってことなんですね。

森田

うん。単に流行だからとか、便利だからとか、それだけで値段が決まるわけじゃない。
顔がいいからとか、背が高いからとか、そんなことだけで人間の価値が決まらないのと同じだよ。

ハル

ナルホド～！
森田さん、かっこいい！！

森田のビシッと一刀両断！
「タワマンの価格は”流行”じゃない。
ーー需要と希少性、そして未来を買うんだ」

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