第5回｜眺めは最高だけど…「崖の上の家」には、巨大な落とし穴が！？
『上司は鑑定士！』～新人ハルの不動産ゼミ～
第5回｜眺めは最高だけど…「崖の上の家」には、巨大な落とし穴が！？
とある不動産会社の新入社員ハルが、不動産鑑定士である上司・森田のやさしい解説で、
不動産にまつわる様々な知識を学んでいくシリーズです。
ハルと一緒に勉強してみませんか？
【登場人物紹介】
●佐藤ハル 24歳、不動産営業1年目。理屈より感覚派。
モットーは「わからないことは、すぐ聞く！」。
●森田ツトム 49歳、ハルの上司の不動産鑑定士。趣味はサッカー観戦と旅行。
難しい専門知識をわかりやすく説明するのが得意。
第5回：眺めは最高だけど…「崖の上の家」には、巨大な落とし穴が！？
高台に建つ家は、日当たりも風通しも良く、何より眺望が魅力。
でも、そんな「憧れの高台」には、鑑定士が青ざめるような「巨額のコスト」が眠っていることが……。
この高台の土地、街を一望できて最高です！
しかも下の平地より1,500万円も安いんですよ。
これぞ「掘り出し物」ですよね？
この高さ4メートルを超える立派な石積みの壁……。
鑑定士の目には、これが「時限爆弾」に見えることもあるんだよ。
お城みたいでカッコいいじゃないですか！
1. その壁、本当に「安全」と言い切れますか？
ひとたび崩れれば、自分の家どころか、下の家まで巻き込む大惨事になる。
実は今、こうした「古い擁壁」を抱えた不動産は、市場で非常に厳しい目で見られているんだ。
でも、これは昔からある丈夫そうな石だし……。
この石積み、よく見ると「工作物確認申請」の記録がない「無許可擁壁」の可能性がある。
今の厳しい建築基準を満たしていない「既存不適格」な壁だと、建て替えの時に「全部作り直せ」と役所から命令されるんだよ。
壁を作るだけなら、そんなにかかりませんよね？
土地の安さなんて、一瞬で吹き飛んでしまう。
鑑定士は「更地価格」から、この「将来の修繕コスト」をバッサリ差し引いて評価するんだよ。
コンクリート擁壁の耐用年数は一般的に30年〜50年と言われます。もし崩落して近隣に被害を与えた場合、所有者は「無過失責任（過失がなくても責任を負う）」を問われる可能性が非常に高いのです。安く買ったつもりが、莫大な損害賠償を背負うリスクも……。
2. 鑑定士は「壁の悲鳴」を聞き逃さない
さらに怖いのは、地中にある「水抜き穴」が詰まっている場合だ。
大雨で土の中に水が溜まると、その水圧で壁が押し出される。
僕たちは現地のヒビ割れや孕（はら）みを見て、その予兆まで嗅ぎ分けるんだ。
借金と崩落の恐怖に震えるところでした。
最悪のシナリオを想定して、「その土地が本当に耐えられる価格」を冷徹に導き出すのが僕たちの責任なんだ。
私、まずは自分の「財布の防波堤」を築くために
今日のランチ代を死守します！
ハル的まとめ
●無許可擁壁のリスク：昔の石積みは今の基準を満たさず、家を建てる際に「数千万円の造り直し」を求められることがある
●崩落の社会的責任：擁壁が崩れて他人に被害を与えた場合、所有者は甚大な損害賠償責任を負う可能性がある
●鑑定士の視点：役所の記録（確認申請）の有無と、現地の劣化（水抜き穴、孕み、クラック）を照合し、潜在的な負債額を算出する
森田のビシッと一刀両断！
その「安さ」の正体は、崩落リスクの「前払い」。
不動産の真の価値は、表面的な美しさだけでなく、見えない「土台」に隠されている。
かんべ土地建物（株）には、経験豊かな不動産鑑定士が在籍しております。
「高台の物件を検討中だけど、擁壁の状態が心配……」といったご相談もお待ちしております。
👉 [不動産鑑定のご相談はこちら] https://www.kanbetochi.co.jp/appraisal/
