第4回｜ネットで見つけた「激安物件」、これってお宝ですよね！？
『上司は鑑定士！』～新人ハルの不動産ゼミ～
第4回｜ネットで見つけた「激安物件」、これってお宝ですよね！？
とある不動産会社の新入社員ハルが、不動産鑑定士である上司・森田のやさしい解説で、
不動産にまつわる様々な知識を学んでいくシリーズです。
ハルと一緒に勉強してみませんか？
【登場人物紹介】
●佐藤ハル 24歳、不動産営業1年目。理屈より感覚派。
モットーは「わからないことは、すぐ聞く！」。
●森田ツトム 49歳、ハルの上司の不動産鑑定士。趣味はサッカー観戦と旅行。
難しい専門知識をわかりやすく説明するのが得意。
第4回：ネットで見つけた「激安物件」、これってお宝ですよね！？
不動産サイトを眺めていると、たまに「おっ！」と思うような激安物件が出てくることがあります。
でも、相場より明らかに安いものには、プロが必ずチェックする「ワケ」があるようで……。
駅から近くて広いのに、相場より1,000万円も安い土地を見つけちゃいました。ここなら理想のマイホームが安く建ちますよね！
あぁ、なるほど。確かに安いけど、これには鑑定士が必ずチェックする「2つの大きな理由」が隠れているよ。
日当たりも良さそうですし……。
1. 自分の土地なのに、道路になっちゃう！？
この前面道路、写真で見るとすごく狭くないかい？
軽自動車がやっと通れるくらいですね。
でも、静かで良さそうじゃないですか。
今の法律では、道路の幅は「4メートル以上」必要と決まっている。
この道はそれより狭いから、家を建てる時に自分の敷地を道路として差し出さないといけない。
これを「セットバック」と言うんだよ。
私が買った土地なのに、道路になっちゃうんですか！？
例えば30坪の土地だと思っても、セットバックで数坪使えなくなれば、その分建てられる家も小さくなる。
鑑定士は、その「実際に使えない面積」を計算して評価を下げるから、安くなっているんだね。
実は、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに通れるようにするためです。古い街並みでは道が狭いことが多いですが、将来的にみんながセットバックすることで、安全で災害に強い街づくりにつながるという目的があるんですよ。
2. 土地の形が「ポテンシャル」を決める
じゃあ、こっちの「旗みたいな形の土地」はどうですか？ これも安いんです！
ハルさん、奥に家が建てられるのはいいけど、この細長い通路部分には、重機やトラックが入りにくいのが想像できるかい？
家を建てるためのコストが余計にかかったり、水道管を長く引き込む費用が必要だったりする。
さらに、土地の形が歪（いびつ）だと「有効活用」がしにくい。
鑑定士はこうした土地を「不整形地」として、使い勝手の悪さを数値化して評価するんだ。
土地の形や道の広さで、そんなに価値が変わるなんて……。
その土地に「どれだけ効率よく建物が建てられるか」というポテンシャルを見抜く仕事なんだよ。
三角形の土地（三角地）や、がけ地が含まれる土地なども「不整形地」として扱われます。これらは建築プランが制限されるため、鑑定評価ではそのマイナス分を精密に数値化（しんしゃく）して算出することになります。
ハル的まとめ
●セットバック：狭い道に面した土地は、敷地の一部を道路にする必要があり、使える面積が減る
●不整形地（旗竿地）：形が悪いと建築コストが上がり、利用効率が下がるため評価が低くなる
●鑑定士の視点：表面的な価格だけでなく、法的な制限やコストまで見抜いて「真の価値」を出す
森田のビシッと一刀両断！
「安い」には必ず裏がある。表面上の面積に惑わされるな！
不動産の真の価値は、広さではなく「ポテンシャル」で決まるんだ。
……よし、じゃあこのセットバック分、私のランチ代も
「セットバック（削減）」して節約しなきゃ。
しっかり食べて勉強してね（笑）
かんべ土地建物（株）には、経験豊かな不動産鑑定士が在籍しております。
「この物件、相場より安いけど大丈夫？」といったご相談もお待ちしております。
👉 [不動産鑑定のご相談はこちら] https://www.kanbetochi.co.jp/appraisal/
